Большой алматинский снос

30 июня в Управлении архитектуры и градостроительства Алматы состоятся открытые общественные слушания в рамках так называемой стратегической экологической оценки корректировки генплана. Он предполагает интенсивное развитие территории в существующих границах города, чему будет сопутствовать реновация ветхого жилья и снос множества районов с одно- и двухэтажной застройкой. В то же время разработчики генплана, как пишет Tengrinews, не отказались от полицентричной модели городского устройства, а значит, ещё более активно будет идти строительство инфраструктуры. Так, например, из-за пробивки ул. Муканова от ул. Гоголя до пр. Райымбека сейчас сносят несколько кварталов частного сектора (более 160 домов). Как мы уже писали, стоимость непосредственно строительства дороги в рамках этого проекта составляет 6,5 млрд тенге. При этом государство выкупает тут участки по цене более 10 млн тенге за сотку (сюда также следует прибавить выкуп непосредственно домов с хозпостройками, деревьев и других зелёных насаждений). Однако громче в эти дни звучат новости из другого района, а именно из культового алматинского «Компота», который тоже оказался под угрозой поглощения урбанизацией. Насколько она реальна и как действовать жителям? На что обратить внимание горожанам из других районов? В этом материале мы попытались дать ответы на ключевые вопросы, связанные со сносом старого малоэтажного жилого фонда.

Снос сносу рознь

Чтобы прояснить ситуацию, мы обратились к эксперту рынка недвижимости и городского развития, создателю Телеграм-канала «OSMANOV – О рынке недвижимости Казахстана» Имрану Османову. Как объяснил эксперт, алматинцы часто называют одним словом «снос» три разных механизма: реновацию, изъятие под госнужды и коммерческий выкуп.

•       В целом, по словам эксперта, алматинская программа реновации ориентирована на 1366 признанных ветхими жилых домов (14,4 тыс. квартир, где проживают более 43 тыс. человек). До 2030 года планируют снести по меньшей мере 676 домов в рамках этой программы. Этот этап охватит 7,5 тыс. человек. Отметим для примера, что на сайте СПК «Алматы» есть описание нескольких проектов по замене ветхого жилья на новое. Так, предварительная стоимость выкупа 24 квартир, расположенных в трёх домах близ улиц Розыбакиева, Солодовникова, Радостовца, Катаева вдоль ул. Жандосова, составляет 420 млн тенге. Вместо них в планах строительство трёх 6-9–этажных домов.

•       Механизм изъятия под государственные нужды применяется, когда земля требуется для строительства дорог, развязок, инженерных сетей, школ, больниц и других объектов общественного назначения. Так, например, в течение 2026 года акимат запланировал выкупить более 1 тыс. земельных участков под госнужды, сообщал Tengrinews. Отметим, что с постановлениями как о начале процедуры отчуждения, так и о её прекращении можно ознакомиться на сайте Управления земельных отношений (на практике может случиться так, что ранее принятое властями решение о принудительном изъятии отменяется).

•       Третий механизм – коммерческий выкуп. В этом случае к собственнику с предложением обращается частный инвестор или застройщик, и сделка возможна только при согласии владельца недвижимого имущества. Бывает, что часть собственников заключила сделку, а часть не согласилась. Например, в районе улиц Джандосова–Алтынсарина всё еще стоят двухэтажные дома, откуда выехали не все собственники, и дома не снесли.

Можно ли отказаться от переселения?

В случае реновации. На сайте акимата указано, что снос ветхого жилья может осуществляться только с согласия всех собственников. В то же время на сайте уполномоченной организации, а именно Almaty Renovation, в документе «Программа реновации до 2030 года» есть оговорка: согласие всех собственников квартир ветхого дома не требуется при переселении категории 2, а в дальнейшем все риски по проживанию в ветхом жилище, отказавшиеся собственники несут самостоятельно. Это одна из двух инвестиционно непривлекательных категорий, куда попадают объекты, на месте которых будут построены приоритетные для города социальные, коммерческие и жилые здания.

Эксперт указывает на такую деталь: в каждом конкретном случае необходимо добиваться ответа на вопрос, на каком основании дом включён в программу, кто выступает инициатором сноса и какие документы приняты в связи с этой инициативой. По его словам, на деле происходит адекватный обмен по принципу «комната за комнату». А в случае с коммерческими помещениями иногда предлагают помещения большей площади. Существует и вариант арендовать жильё, пока инвестор строит новый дом на месте старого. В этом случае ТОО «Almaty Renovation» или определённый им инвестор предоставляют собственнику жильё для временного проживания по договору безвозмездного пользования и по принципу «комната за комнату». Кстати, это жильё собственник имеет право в любой момент переоформить в свою собственность. Существует и вариант выкупа жилья по рыночной стоимости.

В случае изъятия под госнужды. В целом юристы отмечают, что если участок решает изъять государство, отказаться невозможно. Имран Османов утверждает, что собственник всё же имеет право проверять законность изъятия, спорить с оценкой, компенсацией, сроками и непосредственно самой процедурой изъятия. Что делать в случае с несогласием с размером компенсации, читайте ниже.

В случае коммерческого выкупа. Сам генплан или проекты детальной планировки (ПДП), разрабатываемые в соответствии с ним, не дают частному застройщику право принудительного выкупа имущества. Во взаимоотношениях с частным инвестором всё решает переговорный процесс, утверждает эксперт. Мы со своей стороны отметим, что на практике квартиры и дома, как правило, выкупаются по стоимости выше рыночной.

Случай с «Компотом»

Как пишет Имран Османов в своём блоге, зоны под многоквартирные жилые комплексы  (МЖК) в этой и других алматинских локациях появились ещё в ПДП, принятых в 2023 году. При этом функциональная зона МЖК сама по себе не меняет автоматически целевое назначение конкретного участка и не лишает человека права собственности. Если речь идёт о коммерческой застройке, собственник не обязан продавать участок застройщику. Никто не может заставить вас продать дом только потому, что территория стала интересна девелоперам, утверждает эксперт. Однако перевод территории в МЖК ведёт к интересу со стороны застройщиков, создаёт давление на район, неопределённость для жителей, а также риски постепенного изменения среды.

Что можно сделать?

По мнению спикера, во-первых, соседям стоит объединиться, подавая массовые индивидуальные обращения через E-Otinish в акимат и его структурные подразделения. Большое количество личных запросов возымеют на госорганы большее действие, чем один коллективный. Во-вторых, необходимо активно участвовать в общественных слушаниях. В-третьих, привлекать к решению вопроса юристов, урбанистов и других экспертов. Необходимо запустить машину взаимодействия с государством, аргументируя свою позицию, обсуждая историческую среду, социальную инфраструктуру, плотность, нагрузку, сейсмику, коммунальные сети, отсутствие понятного механизма переселения и так далее.

Роль генплана

Безотносительно ситуации с алматинским «Компотом» эксперт напоминает, что генплан обозначает стратегическое направление развития, но вовсе не выдаёт вердикты о сносе конкретного дома или района. Между появлением схемы в генплане и реальным сносом могут пройти годы, а иногда намеченные планы и вовсе не доходят до реализации.

Когда стоит идти в суд?

Если собственник согласился на снос, но его не устраивает стоимость или вид компенсации, может ли он подать в суд? Если речь идёт об изъятии участков под госнужды, то, как показывает практика, собственники довольно часто судятся с государством. Так, в судебной истории Управления земельных отношений города Алматы множество споров, касающихся изъятия земельных участков. Их предметом зачастую является размер компенсации. По сути, собственник должен задать себе вопрос, сможет ли он за предложенные деньги приобрести аналогичное жильё в аналогичной локации и действовать в зависимости от ответа на него.

После того, как собственник ознакомится с оценкой жилья, предоставленной акиматом, эксперт рекомендует обратиться к независимому оценщику. Если разница будет существенной, сначала следует обратиться в уполномоченный госорган с запросом на пересмотр величины компенсации. Если же договориться не получилось, можно обращаться в суд.

Отметим, что зачастую подобные разбирательства инициирует не собственник, а именно уполномоченная организация. В случае несогласия с суммой компенсации собственник пишет отказ от реализации своего имущества за предложенную стоимость, а госорган подаёт на него в суд. В ходе суда ответчик может прибегнуть к услугам независимой экспертизы и доказать реалистичность своих требований. При этом важно, чтобы все документы на дом, хозпостройки и участок были в порядке. Если дом и другие постройки не узаконены, то за них не заплатят, а компенсируют только стоимость участка и в целом суд окажется не на стороне собственника.

В случае выкупа жилья инвестором дело обстоит проще в силу того, что стоимость устанавливается в результате переговоров. Обращаться в суд, по мнению эксперта, имеет смысл только если наблюдается давление со стороны девелопера и нарушение прав собственников.  

Пара слов для самых стойких владельцев

Известны случаи, когда все соседи съехали, забрав компенсацию, но в доме всё же остался один или несколько жильцов. Как пояснил Имран Османов, это вовсе не означает, что на оставшихся граждан можно повесить всю «коммуналку» и оплату за содержание дома. Эти жильцы по-прежнему должны оплачивать коммунальные услуги, только исходя из площади, имеющейся в их законном распоряжении, и количества прописанных в их квартирах. Но на практике дом пустеет, а обслуживание ухудшается. В этом случае, говорит эксперт, собственнику имеет смысл фиксировать действия застройщика, ОСИ и коммунальных служб, которые не имеют права отключать свет, газ и воду. В случае попыток давления необходимо обратиться к юристу, подавать жалобы и отстаивать свои права.

Подписаться на @Shishkin_like